去年萬城基業相比前年迎來了更大的擴張，人員數量從當初的一千多萬人，直接膨脹了6000多萬人。
人員的膨脹不僅僅是人數上的膨脹，也是整個產業體系的膨脹，如果沒有業務的支撐，也不可能需要如此多的人員。
因此管理上的壓力，不是膨脹四五倍那麼簡單，這對于剛剛接手萬城基業的郭冬梅來說，壓力要遠大于當初郭東生的壓力。
就是在這樣的壓力下，他們實現投資規模10萬億元，去年年初給了4.6萬億元，加上中途太極集團給了2萬億元，初始投資資金為6.6萬億元。
按理說投資規模最大應該為6.6萬億元，之所以超出這個數字，全因他們是全產業鏈經營，資金大部分是在內部運轉。
流失到外面的資金，主要包括人工費用、材料費用、土地購買費用、土地使用稅已經各種手續費用。
第一大消耗就是鋼鐵原材料全部來自外購，水泥只有少部分來自外購，大部分都是自家工廠生產，砂石一部分來自外購，一部分來自自己的砂石場。
第二大消耗就是土地購買費用，隨著經濟的增長，人口眾多的城市土地價格也在開始上漲，購買土地成本比之前要高不少，不過總體還是可控。
理由很簡單，全國雖然也有眾多房地產企業，但是真正具有實力的房地產企業只有萬城基業一家，其他房地產公司嚴重依賴銀行信貸。
雖然政府推出了住房改革指導意見，但是想要形成具體措施，還需要一段時間，銀行對地產行業的信貸相對比較保守。
而且隨著經濟快速增長，居民收入也跟著快速增長，但是房價上漲更快，百姓想要全款買房需要多年的積蓄才可以。
但是之前全國普遍薪酬較低，積蓄跟不上房價的上漲，在銀行信貸對個人房貸沒有放開之前，很少有個人能全款購買房產。
別看萬城基業房地產開發如火如荼，實際上建成的住宅和商業地產並不算特別多，畢竟他們真正涉足房地產才兩年時間。
房地產開發從拿地到建成，是需要時間周期，萬城基業由于是全產業鏈經營，讓周期變得更加自主可控，但最快也要一年多的時間。
如果將綠化、周邊環境全部弄好，可能需要一年半的時間，才能讓大家看到環境優美的住宅小區。
商業地產就更加復雜了，像他們正在建設的陸家嘴金融城，已經建設兩年了，還在施工當中，想要投入使用，估計還要建設兩年左右。
萬城基業還是在沒有和銀行有信貸牽扯的情況下做到的，換作其他房地產商，整個建設周期至少需要兩年多，甚至三年以上。
所以現在形成了一個怪現象，市場對房子的需求很大，不一定就是要買房，租房同樣很困難，因為有大量的人員從農村來到城市。
但是城市卻沒有足夠的現房供應，導致住房顯得越發緊張，萬城基業旗下如此龐大的人員，大部分其實都住在工棚里面，不然住房會更加緊張。
房地產公司自然看到了市場需求，只是他們根本就沒法快速入場，為了能夠吃到這塊肉，很多內地房地產企業開始推出預售制。
預售制其實在94年就被引入，只是在廣東沿海地區比較流行，還沒有成為房地產行業的主流，影響並不大。
現在開始向內地擴散，大家開始有樣學樣，預售制度的好處就是解決了房地產企業的資金難題，壞處就是消費者買到貨不對板的情況時有發生。
這還算是好的，如果出現卷款跑人的事情，買房者將會血本無歸，現在相關制度還沒有那麼完善，問題肯定層出不窮。
而且在沒有放開銀行個人放貸之前，能夠全款買房的人也不多，導致預售制並沒有前世那麼火熱。
更何況萬城基業作為最大的房地產商，依然堅持現房，但是也不反對其他房地產商采用預售的方式來開發。
原因很簡單，就是不想多事，房地產企業背後的關系都很復雜，沒點關系的人根本就沒法做這個行當。
萬城基業還要在全國各地經營，為這種事情無故得罪人沒有必要，他們只需要專注自己的業務就行，只要不侵犯自己的利益，他們愛咋地就咋地。
至于他們自己要現房銷售，原因有兩個，第一個就是預售制對其他房地產商效果顯著，因為他們體量不大，但是對萬城基業而言，卻是無關緊要。
正如上面所說，居民具備全款買房的人並不多，就算這些人全部買萬城基業的房子，實際資金也不大，幾百億元和上千億元的資金，真的無關痛癢。
第二個就是推行葉子書的以租賃為主的經營策略，現房銷售只不過是一種障眼法，因為等到有現房之後，一兩年時間就過去了。
而一兩年之後，經濟發展體量更大，百姓收入更多，導致房子的價格上漲更厲害，以前買得起的人，會變得買不起了。
這樣大家都只能選擇租賃住房，除非原本城里就有大面積房屋，通過置換的方式獲得住房，想要買，很難很難，因為資金積累時間不夠。
這樣農村進城的人和城里人的起跑線就不會很大，不會形成依托房地產而產生的剝削問題，這是葉子書非常在意的地方。
當然，這個想法他是不會對外說的，如果被其他人听到，肯定要噴他，而且也動了很多人的女乃酪，肯定要找他麻煩。
而經過這麼一番操作，很多事情就顯得非常自然，一切都是市場行為，沒有任何認為控制的痕跡，將萬城基業完全摘出來了。
這種措施也只是針對大城市，普通縣城和小城市不在此列，因為不存在利用房地產作為剝削工具的問題，因為這些城市不存在人地矛盾。
第三大消耗才是人工費用，光是發放薪水去年就消耗了1.5萬億元資金，這筆錢基本上出去了就很難回來，因為這筆錢想要回到手里，要麼買他們的房子，要麼租他們房子。
還有土地使用稅，只是目前每平方米的土地使用稅並不高，哪怕是萬城基業拿的土地很多，稅費總量和投資總量相比，佔比依然很低。
當然，各種建築設備的成本也很高，只是這些東西都是他們自己生產的，有相當一部分資金還是回到自己手里。
所以他們用產業鏈賺的錢，用來繼續支持房地產開發，形成了幾輪循環，導致他們的實際投資要遠超過當初給的資金。
只是這麼幾輪下來，萬城基業手里的可用資金就所剩不多，經過幾輪循環，大部分資金都外溢出去了。
如此瘋狂的投資下，成果也是非常顯著，在建和已建的建築面積高達70多億平方米，其中商業地產總佔比在8%左右。
如果按照每人40平方米的住房要求來計算，目前的項目可以容納1.68億人居住，只是目前進城的人員數量遠超過這個數字。
所以接下來幾年，萬城基業依然需要瘋狂建設住房，全國現在有12億人，按照最低要求60%的城鎮化率計算，城市需要容納7.2億人。
按照平均住宅面積40平方米計算，需要建設288億平方米住宅面積，實際上還有很高的空余率，就按照最低5%計算，需要建設300多億平方米。
加上商業地產面積，葉子書認為萬城基業未來5年依然需要按照去年那種高強度建設，才能基本滿足要求。
甚至還需要進一步增加建設力度，因為城市化速度可能比他想象要快得多，不能因為住房問題將這個進程給打斷。
只是現在各方面成本都在提升，想要維持這樣的建設力度，需要花費更多的資金，上漲最快的就是材料和人力成本，土地成本其實上漲還沒有那麼明顯。
去年他們結余資金只有2000億元，只夠維持一個月左右的基本運營，去年淨虧損高達6.4萬億元，總虧損更大，達到了7.4萬億元。
看到如此巨額的虧損，如果外人看了，估計心髒病都要犯，可是葉子書，以及萬城基業卻對此不是很在意。
他們在意的是錢能不能合理花出去，只要是合理花出去了，就是成功，未來總能收回這些投資，這點幾乎100%確定。
經過過去一年的瘋狂擴張，他們的產業鏈基本上已經成熟，特別是後端支持鏈條，不需要再進行大規模擴產。
如果不夠的話，從外面購買，因為擴產之後，要不了多久就可能面臨市場萎縮的情況，維持目前的水平是最好的選擇。
如果國內無法提供需要的東西，那就進口，賺了如此多的外匯，重要花出去，不可能真的只買老M的國債，那是最無奈的選擇。
預防產能過剩，從現在開始就要考慮，哪怕真的過剩了，也不能造成很大的社會問題，需要考慮相對平穩的過渡方式。
實際上產能過剩，最大的危機是用工人數的減少，導致失業率上升，只要解決了人員過剩問題，其他問題都不大。
至于設備和產業過剩，更不用擔心，直接賣給其他需要的國家就行，二手的更便宜，還是很受很多國家喜愛。
當然，也可以擴大對外基建投資來消化產能，前期如果人員無法安排妥當，可以使用這種辦法，至少就業能夠保住。
等到慢慢消化了從業人員過剩問題之後，再將這些業務逐漸淘汰掉，只保留一小部分用于維護的產能就可以。
其實萬城基業需要考慮人員安排問題，不是從整個產業過剩才考慮，而是現在就要做人員安排，以便將旗下員工長久留在城市。
也就是說，需要給旗下員工找能夠長久在城市生存的機會，而不是像現在這樣，總是轉戰各個城市去干活。
等到活干完了，這些人如果沒有其他城市謀生手段和途徑的話，就只能回到老家種地了，而農村不需要那麼多種地的人。
由于城市化速度更快，等到他們回鄉的時候，還正處于年輕力壯的時候，回鄉養老也不可能，總之會處于很尷尬的局面。
這個問題，他需要拿出來在年會上專門討論，必須要提前做好規劃，有序引導員工轉型，為員工謀取持久發展的機會。
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