獨棟別墅內。
听絡腮胡鄒強這麼一說，大家都是一頭霧水。
感覺這人說話有點繞。
但按照正常邏輯，死在別墅內的，必然也是別墅主人的家人。
還不等顧晨和盧薇薇開口，徐方志便迫不及待的問︰「所以，是這棟別墅主人的家人？」
「不是，是一個小開發商。」鄒強說。
徐方志搖搖腦袋︰「我不是很明白，你能說的更具體些嗎？」
「就是一個小開發商，也是房屋主人的債主。」鄒強帶著大家來到別墅頂樓天台，隨後靠在護欄上，指著不遠處的一片爛尾樓說︰「看見那邊的爛尾樓了沒？」
「看見了，你想跟我說什麼？」徐方志走到護欄旁，也是遠眺爛尾樓。
爛尾樓位于藍山別墅區對面，所有樓層框架都已建好，但卻荒廢在那。
顧晨思索一番後，也是好奇說道︰「這些爛尾樓我知道，幾年前就爛尾在這，許多預購的受害者，都被套牢在這里。」
「對呀，說到底就是沒錢繼續搞下去。」鄒強轉過身，也是跟眾人解釋情況的由來。
「原本我們這棟房屋的主人，也是那個樓盤的開發商之一。」
「後來他們欠債越來越多，對面的工程款卻又是一個無底洞，這棟別墅的主人也已經無力負擔高額的債務。」
「有一天，一個被欠債的開發商跑來這里，跟這棟房屋的主人理論。」
「讓他無論如何，哪怕把這棟別墅賣了，也要將大家的欠款拿回來。」
「那後來呢？這棟別墅的主人沒答應對嗎？」盧薇薇問。
「正如你所料。」鄒強雙手負背，在天台上來回走上兩圈後，這才又道︰「不是還不還的上的問題，是債務實在太多，就算把這棟別墅賣掉，那也補不齊骷髏。」
「爛尾樓里面的債務糾紛很復雜，給那債主錢，那其他債主怎麼辦？」
「所以這棟別墅的主人，就一直躲著，欠著債務一直不還。」
「但那天還是被那小開發商給發現，所以把他堵在家里，堅持要讓他還錢。」
顧晨默默點頭，感覺現在的房地產界，還是這麼混亂不堪嗎？
雖然知道要開發一處樓盤，一個開發商根本沒那實力，除非是大型企業。
但大企業很多工程，也都是分包給其他一些墊資的小開發商，各種債務糾紛，因此會非常復雜。
尤其是樓盤越大，債務的糾紛也就越多。
「所以……死的是那個小開發商對嗎？」顧晨根據絡腮胡鄒強的口吻，也大概猜到一些。
鄒強默默點頭，也是一聲嘆息︰「也是在這里，在天台，小開發商跟房屋主人發生爭執，二人甚至大打出手。」
「後來小開發商自己不小心，從天台十足掉到樓下，當場死亡。」
「所以這棟別墅就成了凶宅。」
「等一下。」听聞鄒強說辭，顧晨有些不可置信，拍拍護欄解釋說︰「我看這護欄也挺高的，像我這樣的身高，都不一定能隨便翻過護欄，難道死者身高在一米九以上？」
「嗯……死者身高一米六多點。」鄒強說。
「一米六多點？」盧薇薇聞言，當場用手比劃一下︰「我身高168，都很難從這里翻下去，死者怎麼可能是自己翻下去的？」
「那我就不清楚了，听保安說，是別墅主人叫他們過來的。」
「當時那個小開發商就是在一樓，可能是因為二人扭打動作過大吧，不小心摔下來的，這完全有可能。」
鄒強似乎對這些只是了解些皮毛，由于徐方志待會直播時要清楚知道，因此鄒強只好將情況告知給他。
盧薇薇一臉好奇，繼續問道︰「可是，我很想知道，那這件事情後邊是怎麼處理的？」
「還能怎麼處理？花錢消災唄，不然你以為賣別墅干什麼？。」
鄒強一臉淡然，也是解釋著說。
徐方志默默點頭︰「我大概也都搞清楚了，合著是因為要跟開發商家屬私了，所以房屋主人才決定將這棟別墅賣掉，以此籌集現金？」
「差不多這意思吧。」鄒強看著面前那片爛尾樓，也是不由感慨著說︰
「其實我感覺，這片爛尾樓的框架都已經建好了，請一些開發商過來接手繼續干，通水通電什麼的，直接就可要交房，可為什麼一直爛尾這麼多年？」
「因為在等房價上漲。」見鄒強並不明白其中的緣由，一旁的顧晨倒是一語點破。
鄒強一呆，有些不太明白，于是繼續問顧晨︰「你的意思是？」
「看來你還沒有真正搞清楚爛尾樓為什麼會爛尾的原因。」
顧晨雙手負背，也是面向那處龐大的爛尾樓集群，不由感慨著說︰
「其實很多人印象中的爛尾樓，只不過是因為開發商，暫時手里沒錢了，所以，沒有進行最後的裝修、通水通電等工作。」
「沒錯，難道不是嗎？」一旁的徐方志也問。
顧晨搖了搖頭，與二人解釋說︰「問題不在這，你們以為只要再隨便出點錢，甚至，自己掏點錢出來，然後把收尾工程給做了。」
「再然後，這房子就可以賣了？然後就能賺大錢嗎？」
被顧晨的靈魂拷問弄得雲里霧里，徐方志跟鄒強面面相覷，有點不太明白。
盧薇薇則是謙虛的問道︰「那你的意思是，問題根源不在這？」
「當然不在了。」顧晨淡淡一笑，找到天台一處座椅先坐下，也是看著那片爛尾樓道︰
「很多吃瓜群眾之所以這麼想，那是因為他們根本沒有接觸過工程，也不知道爛尾樓的復雜程度。」
「你們想想看，如果是真的像你們想的那個樣子，那哪里還會成為爛尾樓啊？」
「你隨便去哪家銀行，人家都會給錢的，就這點小錢，誰出不起啊？」
「可是，如果是這樣，那銀行可能是沒有貸款給開發商對嗎？」徐方志弱弱的問。
「那還用說嗎？」顧晨咧嘴一笑，繼續解釋︰「銀行可不傻，不會被忽悠。」
「但實際上呢，能成為爛尾樓的房子，它一定後面跟著一的爛賬。」
「有些樓盤甚至都已經裝修完畢，通水通電了，甚至再花幾十萬就能徹底收尾，可依然是爛尾樓。」
「因為這個時候，施工方會封鎖工地，會禁止所有人進行最後的收尾工作。」
「啊？」听顧晨這麼一說，盧薇薇有點懵︰「所以……爛尾樓之所以會爛尾，實際上，很大原因是出在這里？是施工方阻止施工？」
「差不多吧。」顧晨點點頭，確認了自己剛才的說辭。
但徐方志和鄒強卻有些不太明白。
二人也是面面相覷。
徐方志則是帶著謙虛的態度問顧晨︰「那為什麼會這樣呢？這听上去有些不符合邏輯。」
「因為任何開發商，都不會允許資金鏈斷裂。」顧晨說。
徐方志依舊搖搖腦袋︰「還是沒听懂。」
「那好吧，我換個說法。」見徐方志對這方面頗感興趣，顧晨也不藏著掖著，直截了當的告知道︰
「因為任何開發商都不會允許資金鏈斷裂，他們會盡一切可能，拖延時間熬到轉機之日的來臨。」
「要是能想到的找錢辦法，他們都會去嘗試，他們甚至會抵押一切可以抵押的東西。」
「只要他們能活下來，項目做成了，這都不是事。」
「那如果要是做不成呢？」鄒強問。
「走不成？如果做不成，反正也是死啊。」顧晨淡笑著搖搖腦袋，也是不由分說道︰
「這里面牽扯到一個資本運作問題，所以，爛尾樓的一大特征，就是債務極多，且債權結構極其復雜。」
「同樣一個房產，甚至會因為重復抵押，有的被銀行凍結十余次都不止。」
「而肉只有一塊，要吃肉的人卻有幾十個。」
「如果是你，你說這肉該怎麼分啊？」
「這……」听著顧晨這麼一說，鄒強默默點頭，感覺有點道理。
盧薇薇則是問顧晨︰「所以這一旦徹底完工，那瞬間就會引發搶房事件對嗎？」
「對。」顧晨同意著道︰「因為哪怕還差一萬塊錢，這個樓盤就會徹底完工，他也永遠完不了工。」
「因為這根本就不是一個工程問題，而是一個債權問題。」
「好像是這麼個道理。」感覺顧晨對這方面頗有研究，徐方志忽然有點崇拜顧晨。
但是看著那頭的爛尾樓，徐方志也是無所謂道︰「反正爛不爛尾，跟我們小老百姓有啥關系？」
「我來這做凶宅試睡主播，該給的錢，老板一分都不能少，要是直播的時候能把房子賣出去，該拿的提成，我一分也不能少拿。」
「呵呵。」听著徐方志的說辭，顧晨卻是搖搖腦袋︰「你賺你的錢，或許這些爛尾樓跟你是沒關系。」
「但是，也別以為爛尾樓對你沒威脅。」
「嗯？此話怎講？」雖然感覺顧晨年紀輕輕，但是從剛才的談吐來看，絡腮胡鄒強已經看出，這小子肚子里有些東西。
顧晨雙手抱胸，也是與眾人解釋說道︰「道理很簡單，因為我國從98年開始，地產就始終處于大牛市。」
「單邊上漲，偶爾回調。」
「所以啊，絕大多數的國人，都對爛尾樓沒有什麼特別的感觸。」
「但實際上呢，在這20年里，我國產生的爛尾樓多如牛毛。」
「而那些因為亂用杠桿死去的小開發商，都可以填滿江南湖。」
「而那些爛尾樓所產生最核心的原因，我剛才也說了，那就是開發商拿著本不屬于自己的錢。」
「但是這些錢，要麼是借貸產生的，要麼就是預售產生的。」
頓了頓，顧晨目光掃視眾人，見眾人都在全神貫注，于是又道︰
「其實按理來說呢，爛尾樓產生之後，已經支付房款的業主，利益會嚴重受損。」
「那是肯定的。」絡腮胡鄒強現在說話也沒那麼態度不好，也是語氣輕柔的道︰「已經支付房款的業主，那可就虧大發了。」
「錢交了，可房子卻成了爛尾工程，而我還是有些搞不明白，就你剛才說，絕大多數國人，對爛尾樓，沒有什麼太大的感觸，這難道有什麼問題嗎？」
「那是因為這20年里，房價一直在漲漲漲。」顧晨一語道破玄機，又道︰
「其實漲價，可以解決一切矛盾和問題。」
扳起自己的手指，顧晨又道︰「我就打個比方，假設，某爛尾樓盤價值一個億。」
「那麼開發商欠債三個億，中間呢，有兩億的窟窿無人願意填坑，導致爛尾樓問題始終無人解決。」
「那我問你，這個一億的窟窿該怎麼解決？」
「沒……沒辦法解決啊，無解。」徐方志說。
顧晨默默點頭，卻是淡笑著說道︰「也對也不對，因為，只要房價漲了，一切都好說。」
「房價翻一倍，樓盤就價值兩個億。」
「再翻一倍，那就價值四個億。」
「原來是兩億的窟窿，現在是一個億的利潤。」
「這個時候啊，就會有人願意來接手了，因為誰接手誰賺錢啊。」
「很多爛尾樓都是這麼被消化的，大家皆大歡喜啊。」
「原來是這樣？漲價可以解決一切矛盾？」听著顧晨的神論，徐方志也是恍然大悟。
鄒強也是一臉汗顏︰「這資本運作，還真是夠恐怖的。」
「什麼都沒變，時間一變，問題全都解決了，還能讓爛尾樓賺錢，這……這就是資本游戲吧？」
顧晨站起身，走到二人中間道︰「所以這棟別墅的主人，也就是那片爛尾樓的老板之一，他也在等時機。」
「所以，初始階段，開發商欠債越少，爛尾樓消化的越容易。」
「而欠債幅度在兩倍以內的，一次翻倍暴漲行情，就可以解決全部問題。」
「換句話說，在過去的20年里，我們依靠漲價來解決爛尾樓問題，但從來卻沒有過在不漲價的情況下，解決爛尾樓的經驗。」
「而實際上呢，國內的地產已經足足牛了20年。」
「所……所，國內的地產，還會像以前那樣過幾年就翻倍嗎？如果不能，那這個別墅的主人，豈不是要玩完？」
听顧晨講述，絡腮胡鄒強似乎也弄懂了關系。
顧晨則是淡淡一笑，與眾人解釋︰「如果現在還妄想著依靠漲價來解決爛尾樓問題，那是絕對不可能的事情了。」
「因為房價就算不跌，後面也一定漲得極為緩慢。」
「而即便是在地產大牛市里，都有不知死活的小開發商破產，導致爛尾問題產生。」
「所以，如果房價失去了上漲的速度，那麼爛尾問題會急劇增多。」
見鄒強眉頭緊蹙，似乎心情不是很好，顧晨則是繼續補充︰「畢竟呢，這是預售制度，該拿的錢，都已經拿完了。」
「因為開發商把業主的錢拿到手了，卻把施工隊的錢欠著，銀行的錢欠著，兩手一攤說自己沒錢了，你能把他怎麼樣啊？」
「那就成老賴咯。」徐方志說。
顧晨淡淡一笑︰「老賴是肯定的，但是他們會利用資本運作，將錢轉移。」
「所以呢，這以前，這種欠債黑洞，一般都是依靠漲價解決問題。」
「這每一個爛尾樓，都是依靠後面的翻倍行情才能消化的掉。」
「而這種翻倍行情，以後，也絕對不會再有了。」
「在沒有翻倍行情帶來的巨大利潤，填掉債務大坑的情況下，這個爛尾樓就是個無解的存在。」
抬頭看著幾人，顧晨又道︰「也正是因為這點，我們才推行現房政策。」
「要逐漸取消預售房制度，因為采用現房銷售之後，即便爛尾，那也是開發商自己的債務問題，不至于引發大規模的業主維權。」
「是啊。」听聞顧晨說辭，盧薇薇也是若有所思道︰
「畢竟，這些業主是掏空積蓄，背負了一輩子的房貸買來的房子，哪怕跌了一點，他們都受不了，更何況爛尾，開發商跑路呢？」
「害！」鄒強似乎非常氣憤，也是在天台上來回走動，這才又道︰「所以爛尾樓只要產生，就絕對沒有想象中的那麼容易處理對嗎？」
顧晨默默點頭︰「誰攤上誰倒霉，畢竟踫上翻倍行情才能解決，其他的……啥招都不好使。」
「畢竟在過去，這個問題並不困難，熬幾年就回本了，頂多別人翻倍賺錢，自己不賺錢而已，也不至于虧。」
「但是，未來這種好事，絕對不會再有了，爛尾樓也會成為巨大的難題。」
「明白了。」徐方志長舒一口氣，也是不由分說道︰「所以未來幾年，那些實力不強的小開發商的預售樓盤，要盡量別買。」
「對，如果必須要買，也要請你在購買之前查清所有的五證，並仔細審查合同，慎重交款。」
想了想，顧晨又繼續補充道︰「所以如果一旦你踫上了爛尾樓，最好是確保自己有承受這個風險的能力。」
「因為預售制度是存在爛尾風險的，以前這個風險可以忽略不計，但是現在這種情況就不太一樣了。」
這邊顧晨話音剛落，卻听見絡腮胡鄒強在那嘆息。
顧晨不解，好意詢問道︰「鄒大哥，你沒事吧？」
……