工業的繁榮自然帶動商業和金融的興旺。由于周邊地區戰火不斷，江浙地區的商賈地主和銀行家紛紛將公司和業務搬遷到租界內。整個1938年，租界內新增491家商號和160余家銀行機構，年終結算，全市所有銀行和錢莊除了一家之外，竟統統贏利。
由于租界與國外的海運通航無阻，加上與內地交通的恢復，各地的豪門富戶攜帶大批錢財來滬避災後，過著驕奢yin逸的寄生生活，更給市場造成了虛假繁榮的景象。
當時魔都的六大百貨公司營業空前興旺，商家為進一步招徠吸引顧客，大肆裝修門面。金陵東路的小呂宋百貨商店把商場的地面全部翻新，采用厚玻璃內裝電燈，每晚燈火輝煌，進店堂宛如步入水晶宮。著名的永安公司在1939年前後每天平均營業額達百萬元以上。據商店老職工回憶，當時天天生意興隆，「每天從開門到打烊，顧客始終絡繹不絕。下午更是擁擠，商場內人如潮涌，櫃台旁擠滿了顧客。平均每個職工一天內要接待顧客五六十人，忙得連吃飯的時間都沒有，還經常要加晚班「。永安公司1941年的營業額較1938年增長了5倍半，利潤額更增長11倍以上。
據魏斐德的記錄，「至1941年初，魔都出現了奇特的繁榮，人們幾乎無法預訂到一個房間，以致若要看一場周末電影也得預先訂票，夜總會則鱗次櫛比「。
但是，「孤島「的所有繁榮都是畸形和糜爛的，甚至是令人絕望的。財富只與極少數人有關，其余的都是待宰的羔羊。
「孤島「時期，物價長期上漲，投機活動猖獗。1939年前後，盡管生產迅速恢復，效益好于戰前，但是很多工廠還是借種種理由將工人工資按戰前的 70%~80%發放，勞工階層的境況實際上趨于惡化。
據日本學者岩間一弘在《1940年前後魔都職員階層的生活情況》一書中披露，在戰前，魔都工人生活費支出中，食物和房租分別佔53.2%和8.3%，而到1940年，食住開支佔到了總支出的82%以上。如果說，1936年魔都工人的生活費用指數是100，那麼到1941年3月，食品價格是774，房租是385，燃料是636，日用雜品則是599。
當時的報紙用無奈嘲諷的口吻報道如下︰「物價像被吹斷了線的風箏，又像得道成仙，平地飛升。銅圓銀幣全搜刮完了，郵票有了新用處，暫做輔幣，可惜人不能當信寄，否則擠車的困難可以避免。生存競爭漸漸月兌去文飾和面具，露出原始的狠毒。廉恥並不廉，許多人維持它不起……「
所以，對于後世的年輕人而言，不了解資本的惡毒和三座大山的壓迫，就想不通為什麼青白黨會失敗。
魔都經濟的畸形繁榮，也說明秦笛的決策沒有錯，將神龍自行車廠和萬國手表廠留下來就對了。
這兩家工廠都有經理監管，用不著秦笛親自出面管理。
秦笛既然發現日本人對船運區別對待，並沒有封堵歐洲各國的船只，他倒是略微舒了一口氣，至少一些緊缺的物資還可以進口，只要通知老約翰，用美國的船只送過來就行，不是像他一開始想的那樣，要等八年之後，再進口糧食和棉紗了。
與此同時，各地的「慈安外科醫院」還在照常開業，因為戰爭的緣故，受傷的人很多，所以醫生護士都快忙死了。
「慈安醫藥高等專科學校」還有六成的老師和學生留下來，這些人也繼續照常上課。有些學科缺乏老師，這在魔都而言不是難事，因為這里有很多歐美洋人醫生，比如說猶太人，拖家帶口逃難來到魔都，其中就有一些醫學背景的人士。
明州家紡雖然撤走了一半的人員，但在魔都的部分還在繼續經營，生產規模並沒有減少，等于在重慶再造了一家企業。
大伯秦漢良一家暫時還是安全的，因為日本兵還沒有進入租界。
秦澗的面粉廠，被一顆從天而降的炸彈炸倒一半的房屋，當場便有十幾位工人被炸死，二十多人受傷，可以說損失慘重。
國泰電影院和鳳凰城賭場都沒有受到波及。只要渡過這個寒冷的冬天，明年便會非常紅火了。
秦漢良也不出門，天天憋在家里看報紙。
他跟過世的老爺子秦兆吉越來越相似，作為辛苦一輩子的民族資本家，眼看著日本人佔領了中國大片土地，胸中憋了一口悶氣，吃飯都減少了一半。
胡英連字都認不全，所以她很少看報紙，嘴里一個勁的嘮叨︰「流民越來越多了，豬肉都漲價了，我們家的房子，是不是該漲租金？」
秦漢良頭也不抬，懶得搭理她。
當年分家之後，胡英手里還留著百萬大洋，後來一部分買成了房產，她變成了收租婆，因此看見涌入租界的人越多她越開心。
「依我看，這房價還會大漲……」
秦漢良越听越煩︰「你今兒怎麼不出門打麻將了？」
胡英道︰「唉，別提了，一起打牌的王太太，家里出了事，老公在蘇州河邊，被一顆子彈打死了！所以我也不敢出門，萬一有子彈飛過來，豈不是要了老命？」
秦漢良道︰「我說離開魔都，你偏偏不肯，按照阿笛的說法，到四川躲幾年，豈不是好？」
胡英面現怒色︰「提起那混蛋，我心里就上火！你還想听他的？待在家里不安全，難道出門就安全了？你都六十多歲了，經得起折騰嗎？」
秦漢良越听也生氣，拔腿離開了家。
不知不覺，一路向北，走到蘇州河邊，看見另一側斷垣殘瓦，了無生機，他就覺得心中一片淒涼，轉過頭來，他看見日本兵守在橋頭，亮著明晃晃的刺刀，對每一個過橋的百姓搜身檢查，他又打心底感到害怕。
他不敢多看，只好原路返回家，吃飯更沒有胃口了。
他心想︰「照這樣下去，就算日本人不進租界，我也得少活十幾年！」