謝煜希還是很會辦事的，有了貝滿女中的經驗，來到天津後，同樣找到了美國在天津的基督新教衛斯理宗開設的一所教會中學——成美學堂。
這所學校同樣一直沿襲至今，名字變成了如今的天津匯文中學，相聲泰斗馬三立就是畢業于這所學校。
衛斯理宗的傳教士把這所學校辦得還可以，不像京城的貝滿女中那麼缺錢，所以並不想要獨立出去。
不過衛斯理宗倒是給謝煜希推薦了英租界工部局董事會的人，通過他們，謝煜希總算聯系上一個有意向售賣土地的。
——大地產商徐潤。
徐潤是知道李諭的，他又經歷過慘烈的商海浮沉，賺了大半輩子錢倒是也有心做點教育事業積積善。
徐潤還想要親眼見一下李諭，見識一下這個如今在國外最出名的中國人。
但謝煜希如果想要租或者買他手里的地皮，尚且需要經過天津租界工部局的點頭。
與徐潤一樣，英租界工部局董事布列登同樣要見識見識李諭，到時候讓他出場和布列登親自聊聊，就能一定概率征得工部局的同意。
徐潤是個會辦事的人，立刻在英租界著名的起士林餐廳攛了個局，邀請了工部局董事布列登、天津海關道唐紹儀、教育界名流嚴範孫、張伯苓等一起出場。
唐紹儀能來，當然也是看李諭的面子。
徐潤心知肚明，不過趁此機會又能認識高官，對他更加有利。
于是謝煜希給李諭發去了一封電報，邀請他到天津英租界起士林餐廳。
家中的鳳鈴收到電報後，翻譯後立馬拿給了李諭，李諭看後倒也沒什麼可說的，反正天津這麼近，去就去唄。
稍微收拾一下就叫上趙謙拉著他去了火車站。
買完車票，李諭還有點感嘆︰「如果現在能買個年票就好了。」
此時的火車票不便宜啊。
李諭已經去過好幾次天津，十分熟悉。按照他們給出的地址，找到了起士林餐廳。
這間餐廳位于著名的天津五大道東北頭上，作為老字號沿襲到了後世。
起士林餐廳是最早的一批西餐廳，在如今天津租界里是很有品位的一處場所。
李諭來到餐廳門口，端詳了一下，向保安門衛詢問道︰「請問這里是起士林餐廳嗎？」
保安看了李諭一眼，不太想搭理。
于是李諭又問了一句︰「請問，這里是起士林餐廳嗎？」
保安終于抬起眼皮看向李諭︰「對啊，干什麼？」
「沒錯就好。」
李諭抬腿就想走進去，保安卻怒喝了一聲︰
「站住！」
李諭愣了愣神︰「站住？」
保安看了看他︰「中國人？」
李諭納悶道︰「對啊，怎麼了？」
保安說︰「這是專門開給洋大人的西餐廳，中國人不能進，除非有洋大人陪同。」
「需要有洋人陪同？」李諭愕然道，「哪來的這種荒唐規定？」
保安提了提腰帶說︰「就是這樣子！中國人太髒，隨隨便便進去的話，怕攪了洋大人們的興致。」
李諭都快氣笑了︰「這不是胡扯嗎！」
保安哼了一聲︰「老子沒空給你扯，快走快走！」
李諭說︰「如果中國人必須在洋人陪同下進去，那不就是像狗一樣被領進去？」
保安道︰「你也可以這麼理解。」
「你也是中國人吧？」李諭問道。
保安說︰「對啊。」
「你在這當個看門狗，竟然攔中國人，你不覺得羞恥嗎？」李諭說。
「你罵誰哪！你才是狗！」保安大聲說道，「反正就是必須洋大人牽著才能進去！」
李諭問道︰「你知道我是誰嗎？」
保安說︰「我管你是誰，我的職責就是防止閑雜人等隨意進入。這里距離碼頭太近，動不動有乞討的中國人跑進去，所以飯店才有這條規定。」
「靠！」
李諭感覺踫到了個傻子。
不過想想也是，雖然李諭已經有了不小的名氣，但知道他的絕大多數是識字的，而現在整個中國認字的人能有多少，更多的人壓根不知道李諭的存在。
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又或者說，大部分國人除了知道縣太爺和皇帝，居住地之外的人基本都不認識。
之前庚子國難，八國聯軍把京津兩地搞得一片狼藉，不少農民逃難，跑到了相對安全的租界。
想不到才沒多久，就有不少洋人場館設下奇葩規定。
李諭曾經在電視上見過所謂的「中國人與狗不能入內」的恥辱招牌，沒想到還真讓他踫上。
關鍵就在國人地盤上。
最可悲的是，攔他的竟然是個中國人！
歧視不可怕，來自同胞的異樣眼光傷害才最大。
李諭要不是要赴約，早就扭頭走了，只好再忍著解釋一下，但還沒等他說話，又有兩個乞討的兒童走了過來，對著保安說︰
「老爺，行行好，有沒有剩飯？賞給我們兩口。」
保安不勝其煩︰「今天都第三遭了，煩不煩！你們不要耽誤飯店做生意！」
年齡稍大的兒童說︰「老爺，您就光讓我弟弟吃兩口行不行？我們都餓四天了，實在受不了了！」
「快滾開，快滾開，要是洋大人看見了，連我都要一起責罰！」保安立刻驅趕他們。
李諭這下子也不想解釋自己到底是誰了，解釋這個保安也不見得能听懂，還以為自己是在忽悠他。
李諭四處看了看，遠處沿街好像有個包子鋪，于是對兩個小乞丐說︰「走，我帶你們吃包子。」
天津的海河已經在三年前得到了疏浚，沿著運河與海河過來的人不少，但受庚子事變的影響，他們的生活很困難，乞丐很常見。
兩個小乞丐立刻對李諭說︰「您是大老爺，您是大老爺！」
李諭嘆了口氣，沒有多說，帶著他們來到包子鋪。
抬頭看到是「德聚號」的招牌，那麼說，這里即便不是高貴友最先創辦的狗不理包子鋪，至少也是他的分鋪。
高貴友已經經營了幾十年包子鋪，他的包子在天津也早就打響了名號。就連袁世凱在天津編練北洋新軍時都知道他的包子。
這個時代沒有廣告宣發，能做到街頭巷尾人盡皆知很不容易，完全是靠真本事。
至于「狗不理包子」名稱的來源，其實是因為高貴友小名叫「狗子」。他的生意太火，沒空收錢，就讓人家把錢自己扔到碗里。于是大家就傳︰「狗子賣包子，一概不理」。傳著傳著就成狗不理包子了。
兩個小乞丐眼巴巴望著包子，口水直流。
店老板看到後說︰「你們先等等，我專門蒸了一些糠窩窩，給你們拿幾個。」
店老板也是好心，給他們包子自己太虧，而且對于乞丐來說，吃糠咽菜和吃發面饅頭沒什麼兩樣，能止餓就行。
李諭明白他的心意，于是說︰「不用了，老板，這次讓他們吃包子就是，吃多少我付多少。另外，也給我幾個。」
兩個小乞丐一听李諭發話，根本等不及店老板同意，四只手上去一人分別抓了七八個包子就開始狼吞虎咽。
店老板哭笑不得︰「旁邊有水，自己舀著喝吧。」
然後給李諭端上了一盤︰「客官你慢用。」
李諭嘗了嘗，味道還不錯。
店老板說︰「這世道，像您這樣的好人真是不多見。」
李諭苦笑道︰「幫得了一時，明天還不知道會怎樣。」
如今的流浪兒太多，海河對岸更多，每天都有冒死要游過來的。
店老板說︰「听您的談吐，是留學歸來吧？」
李諭點點頭︰「沒錯。敢問閣下也姓高嗎？」
店老板說︰「是的，本人高金銘。」
原來是狗不理包子創始人高貴友的兒子，確切說是養子，以前是店里的伙計。
「在租界里開店，生意蠻好吧？」李諭閑來無事，隨口問道。
高金銘說︰「確實還可以，沒想到洋人也愛吃這個。一開始我們在法租界里的生意只能說湊合，今年搬到英租界後，簡直好得不得了。」
李諭笑道︰「這感情好。」
高金銘說︰「真是奇了怪，你說這些洋人這麼有錢，為啥還愛吃咱們的包子？」
李諭說︰「如果你吃幾次英國菜，或許就明白了，他們根本不懂什麼叫做菜。」
高金銘可不知道英國的飲食文化，只覺得洋人這麼厲害，吃的肯定也更好。
其實如今在外國，他們也超級愛中國的灌湯包。
李諭這邊包子吃得挺香，起士林餐廳里就不一樣了。
徐潤和唐紹儀他們本就在天津，早就提前到了。
就算是天津英租界工部局董事布列登沒有同來，保安也不敢攔堂堂天津海關道長官。
說白了還是看人下菜碟。
徐潤有心巴結唐紹儀，客氣道︰「唐道台，今天您能來，真是令小的不勝榮幸。」
唐紹儀標志性地抽著雪茄，說道︰「也是為了教育事業。」
徐潤立刻夸道︰「唐道台高義！」
唐紹儀問道︰「你的生意最近好像很有起色？」
徐潤堆著笑說︰「做點小買賣，和唐道台您沒法相提並論。」
唐紹儀吐了口煙卷︰「你那要是也叫小買賣，就沒有大買賣了。」
徐潤當年在上海就是個超級地產商，應該說是上海第一代大地產商，比哈同還要早。
徐潤是晚清四大買辦之一，開始是做的茶葉生意，並且做得很大，人稱「上海茶王」。
後來上海開埠，徐潤眼光非常毒辣，早早看出未來上海房地產的火爆，于是傾盡財產于揚子江路一帶購買地產，到了「爾盡可有一文置一文」的地步。
一百多年來，炒房地產的模式一直就是那樣，徐潤的模式說出來大家可能感覺很熟悉︰
徐潤通過自己經營茶葉賺的錢，購置地皮房產；然後再將房產抵押，從錢莊或者銀行貸到錢，繼續購置房產……如此循環往復。
關鍵這人看得很準，他洞悉上海租界的拓展趨勢，然後在交通要道以低價買進土地，待經營至半開發狀態便以高價售出，然後再從其他地方購置更多土地。
到了中法戰爭前夕，他名下已經擁有了3000多畝土地。其中有300畝已經建好房屋，共有房間2000多間。每年徐潤光是收取房屋租金就達到12萬兩銀子。
因此徐潤又被譽為「上海房產大王」。
只不過中法戰爭後，上海房價跌到谷底，他損失極為慘重，大批資產迫不得已低價賣給了哈同。
可以說是「徐潤倒，哈同飽」。
同一年，另一名安徽商人胡雪岩也遇到類似的問題，在一場「生絲大戰」中一敗涂地，巨虧1000萬兩銀子，從此一蹶不振。
不過徐潤並沒有氣餒，轉而又看中了天津房地產，低價購進近2000畝土地。
1900年以後，由于海河航道得到疏浚，同時挖出的泥沙又填平了各國租界中的大片沼澤，使得天津的投資環境得到很大改善。天津租界的商務活動也趨于繁盛，帶動著房地產開始火熱。
徐潤再次賺得盆滿缽滿。
這個人在商業上可以稱得上是個奇才。
除此以外，中國第一家保險公司也是他創建；同時他還參與了輪船招商局和開平煤礦的創建。
房地產自然在火熱中，天津租界也在不斷擴大。
唐紹儀不無擔憂地小聲說︰「英法兩國都在拼命擴展租界範圍，今年年初英國已經得逞，恐怕法國也不遠了。」
去年法國駐天津領事羅圖閣照會天津海關道唐紹儀，要求將面積達4000畝的老西開地區劃入法租界，唐紹儀不予理會，未作答復。
不過今年年初，英租界卻首先擴大，得到了差不多4000畝地。法國受此影響，又在躍躍欲試。
徐潤也回道︰「確實，我手中不少地皮本來並不屬于租界，如今已經強行歸租界管理，想要賣的話，必須經租界工部局董事會同意方可。」
但徐潤作為一個商人，其實心里早就樂開花了，他當初買地就是看準了租界面積會擴大。
只不過雖然租界工部局沒有收回他的地，再進行交易時就要經過工部局同意了。
直白點說，就是要給工部局交稅。
他們聊了半天，左等右等就是等不來李諭，也是納了悶。
唐紹儀問謝煜希︰「時間是說好的吧？」
謝煜希點點頭︰「昨天就約定好今天中午12時，錯不了。」
徐潤說︰「難道是火車誤點？」
唐紹儀說︰「就算誤點，也該到了，總不能火車炸了。」