其實，劉辨原本也覺得，在古代搞房地產，那是要死的，幾乎不可能搞得成功，畢竟先天優勢是不足的，難以跟現代社會相提並論。
但是
經過軍師聯盟專家的指點。
帝都皇城是一個非常好的賣點，而且將來必定是大漢天下的政治經濟中心，在這樣得天獨厚的條件下，完全可以搞一搞。
雖然，這種模式是不可以復制的，但完全可以解決修建皇城所需要的資金問題，歸根到底不過是透支了皇城居民區，未來十余年的升值潛力而已。
這種情況跟現代社會的各種豪宅，是一個套路，價格定的非常高，但在開盤後的五到十年內，幾乎沒有任何升值的機會。
大漢雖然經過數年的發展，老百姓已經基本上解決了吃飯的問題，但想要達到溫飽，多少還差點意思，從老百姓身上賺錢，幾乎是不可能的。
沒辦法。
劉辨只能把主意打到富豪、世家身上，他們手里的錢可實在是太多了，拿出來一點支援皇城的建設，絕對是應該的。
而且，按照目前朝廷的發展機會，即便透支未來幾年的升值潛力，也會很快彌補回來，將來照舊是一個不錯的資產，只不過是少賺點而已。
望著魯肅離開的背影，劉辨長出了口氣，內心不由懷疑起來，試探性問道︰「老師，這次房地產，真的可以成功嗎？」
「當然！」
軍師聯盟非常自信，極其肯定地道︰「從最近收集上來的數據看，宛城近兩年的發展，可謂是非常迅速的，尤其是房子的租金、售價，日漸走高。」
「宛城不過是辯爺你的一個臨時歇腳點而已，就可以這麼高，如果將來遷都雒陽了，房價自然會更高，這是一定的，完全可以進行類比。」
「根據專家的測算。」
接下來，軍師聯盟再次補充道︰「即便按照現在宛城的價格售賣，依據咱們新式雒陽城的體量，保本建安費是沒有任何問題的。」
「而如果分期建築，分期售賣，價格水漲船高，說不定連收購金絲靈猴的錢都能轉出來，到時候咱們繼續錢滾錢，肯定賺的缽滿盆滿。」
「而且辯爺別忘記了，房地產開發是個綜合性的科目，涉及到的行業、材料會非常多，這樣還能趁機拉起一批施工隊，為以後的修建道路、橋梁做準備。」
「即便他們修不了道路、橋梁，將來皇宮修建完畢以後，這些施工隊完全可以承接各郡縣的房屋改造工程，用以改善民生。」
「」
巴拉巴拉。
軍師聯盟的專家，一口氣說了N多優點。
從各個角度，論證了這項工程的可行性，以及優越性。
劉辨听得非常認真，雖然還有些一知半解，但他終歸還是相信軍師聯盟專家實力的，只要操作得當，這次的房地產預售，可以一下子解決很多問題。
*****
且說魯肅離開文德殿後，便徑直返回尚書台，將今日的筆記稍稍整理，記錄在冊後，又熟悉了一遍其余事務，方才打開皇帝給的資料，準備研讀。
如今的魯肅已經有了一定的經濟學知識，遠遠月兌離了小白模式，在經過皇帝的資料洗腦，對于房地產預售的事情，一下子便了解了三分。
嘶—！
魯肅驚詫不已，不禁倒抽一口涼氣︰「沒錯，房屋的價值不僅僅只是木材、石料、人工，還有其下方的土地價值，以及周邊的配套價值。」
「恩。」
魯肅頷首，微微點頭︰「還是陛下的認知到位，只有把這些價值全部計算在內，才能真正估算出雒陽房屋的價值。」
帶著濃厚的興趣，魯肅繼續往下翻閱，那種循序漸進的知識點，一點點匯入他的腦海，讓他對于房地產這個概念，有了更加充足的了解。
「沒錯！」
魯肅讀到興致處，再次點頭︰「重修雒陽城可是個浩大的工程，伴隨著材料的不斷使用，必定會導致價格水漲船高，絕對不能以現在的價格進行估算。」
「不單單是材料價格，未來甚至人工的價格也會高漲，因此會導致房屋的成本水漲船高，不斷攀升，進而會導致房屋的售價節節高漲。」
「是啊。」
讀到這里，魯肅捏著頜下一縷胡須︰「這便是分期銷售的重要性了，各種成本全都要考慮進去，二期的價格大概率是超過一期的。」
「這些房屋明顯是給富豪、世家，以及官員準備的，如果當真要購買房子，自然是買一期最好，這樣價格會更加便宜。」
「而且！」
魯肅發散思維，心中愈加明朗起來︰「雖然後面工程的開發，價格水漲船高，會被動令前期開發的房子升值。」
「哈哈。」
魯肅只感覺自己掌握了賺錢法門︰「沒錯，一定是這樣的！」
正在這時，一旁響起個熟悉的聲音︰「子敬，你一個人在這里偷樂什麼？」
是荀或。
魯肅一下子判斷出來。
他抬眸望向荀或，面帶微笑，興奮地擺手示意荀或，對面落座︰「文若來，你且坐下，在下發現個賺錢良機。」
荀或唇角微揚起個弧度，綻出一抹澹笑︰「子敬啊，我對錢可不感興趣，你還是自己賺錢吧，爭取把重建雒陽城的錢賺出來。」
「那你想要在雒陽城，有自己的一片院子嗎？」
魯肅換了個方式，開口詢問荀或，他可清楚如今荀或的處境。
雖說皇帝陛下早給魯肅、荀或等人解決了住宿問題，但由于南陽漢庭發展迅速，荀氏的很多人都通過了考課，成為了南陽漢庭的成員。
很多荀氏子弟便拖家帶口，來到了宛城，尋找居住的地方，買一套房子太貴，只能租住，可租金同樣不便宜。
沒辦法。
荀氏的很多子弟，是借住在荀或的府上。
這件事，荀或雖然很清楚，但卻沒有辦法，畢竟全都是自己的宗親。
荀或自然清楚，將來朝廷還是會回雒陽的，因此當魯肅提到雒陽的院子時，他又豈能不感興趣？
當下便坐在了魯肅對面，探著腦袋，試探性問道︰「子敬，你此言何意？莫非朝廷決定要售賣雒陽房子？」
「沒錯。」
魯肅肯定地點點頭，輕聲道︰「你應該清楚，重建雒陽城耗資巨大，前期投入的人力、物力、財力是難以想象的。」
「因此，陛下決定修建一部分居民區，通過預售的方式，回籠一部分資金，來為工程建設的財力，做出最大的保障。」
「預售？」
荀或頓時一個愣怔，同時好奇心大漲︰「子敬，你且跟我說說，這到底是怎麼回事？我家情況，你應該清楚，這些問題在南陽還自罷了，但到了雒陽，玩不能再發生了。」
「很簡單。」
魯肅唇角微揚起個弧度，綻出一抹澹笑︰「所謂預售，便是提前銷售的意思，文若應該清楚，雒陽城是有規劃圖的，將來的雒陽城什麼樣子，有什麼功能，在規劃圖上有顯現。」
「比如說，哪里是皇城，哪里是馬市，哪里是金市，還有居民區，商業區，全都有規劃，這些全都會交給施工隊來干，朝廷掏錢。」
「預售就是以朝廷的信譽背書，保證房子會蓋起來，然後提前銷售，拿買房者的錢來周轉工程、材料款項。」
荀或皺著眉︰「這麼說，豈不是拿買房者的錢，來修建雒陽皇城？」
魯肅頷首點頭︰「從某種意義上說，的確是這樣的！」
「啊？」
荀或一時間有些難以接受。
畢竟，這種模式，會讓他感覺自己是個冤大頭︰「這樣啊？」
魯肅自然清楚荀或的想法，他倒也懶得解釋，只是反問一句︰「我只問你一句，如果朝廷修建居民區，你會購買一套院落嗎？」
「這」
糾結了片刻，荀或終究還是點點頭︰「總不能租房子住吧，終歸還是得買一套。」
魯肅澹笑，昂首言道︰「沒錯！雒陽乃是京畿，真正的天子腳下，將來可是個寸土寸金的地方，誠如此刻的南陽，可謂是一房難求。」
「我若是你，肯定砸鍋賣鐵，將全部的積蓄花出去，也要多買兩套，一套自己住，其余的租給那些後來討生活的人。」
荀或瞥了魯肅一眼︰「這便是你的賺錢辦法？」
魯肅澹笑︰「租金只是其中一個收益。」
「哦？」
荀或好奇︰「除此以外，還有別的嗎？」
魯肅輕聲道︰「文若，你可是第一批來南陽的，當時南陽的房價多高？」
荀或皺眉，他可不太關心這些問題︰「這個我還真不太清楚。」
魯肅則不然，他一直負責的，便是商務問題，尤其掌握商賈以來，更是對價格極其敏感，不單單是材料、人工，還有房屋租賃價格、買賣價格等等。
當下，魯肅湊上前來，壓低聲音︰「別的時候，我還不太明白，但最近兩年，南陽宛城房子的價格，暴漲了四倍，租金價格暴漲了十倍！」
「文若。」
魯肅饒有興致地打量著荀或︰「就憑你的俸祿和獎金，需要多少年，才能賺夠南陽一套房子？你可仔細算過嗎？」
「這」
荀或搖了搖頭︰「還真沒算過。」
魯肅輕聲道︰「我算過。」
「哦？」
荀或愣怔︰「你算過嗎？」
魯肅點點頭︰「恩，就在剛才，我算了一下三公的俸祿。」
言罷。
魯肅從一旁取出草稿本，翻開，遞給荀或︰「文若，尚書台的俸祿雖然不高，但陛下對尚書台的獎金是非常多的，尤其是你，加起來頂的過兩個三公了。」
漢朝的俸祿是按照糧食來核算的，可是因為如今不缺糧食，導致糧食價格暴跌，維持在一個相對比較低的區域。
也正是因為如此，變相導致了朝廷官員的俸祿降低，為了不影響官員工作的積極性，劉辨改為了現金發放，以銀票的方式結算。
除此以外，對于出色完成考課的官員，朝廷還會給予一定的現金獎勵，比如近兩年南陽告訴發展，內政幾乎是荀或一手抓，因此他的獎金也是很高的。
「這個」
荀或倒也沒有否認。
畢竟，這是事實，自己出力原本就多，多拿一些獎金很正常︰「子敬，你還是說說看，以我目前的情況，購買南陽一套房子，需要多久？」
魯肅點點頭，立刻言道︰「南陽的房子按照地理位置劃分，價格是不同的，城內遠高于城外，靠近行宮遠高于城內邊緣。」
「就以你目前所居住的三進院落來核算，它位于城內，而且距離皇帝行宮比較近，價格已經超過了兩萬金一畝。」
「憑你目前的俸祿以及獎金來核算，沒有二十年，是根本拿不下來的，而且這還是保守估計，真正的成交價格，肯定超過兩萬金！」
荀或愣怔不已︰「多少？兩萬金？」
「當然。」
魯肅毫不猶豫地點點頭︰「你要知道，如今宛城的房價，可是按照平尺來計算的，城內隨便一套房子，也在數百金以上，沿街的商鋪價格，早就過萬金了。」
「你現在居住的房子，那可是距離皇帝行宮相當近的，不行不足一刻，而且門口便是皇家驛館，過一條街，便是少年班的館驛，這里是真正的寸土寸金。」
「兩萬金貴嗎？」
魯肅反問一句，隨即補充道︰「你信不信，如果你開金口，說要賣院子，會有一大幫豪商富賈撲上來，咱們遠的不說，東海糜家肯定會花大價錢。」
「哦？」
荀或驚詫不已︰「當真？」
魯肅點點頭︰「自然！你別瞧他有錢，但就你這樣的院子，他是有錢都買不到，畢竟靠近陛下，這才是這套房子貴的核心。」
「同理，等到雒陽的時候，居民區的價格也會呈現爆發式增長，如果不出所料，一旦朝廷開盤，率先沖上來的，一定是那些豪商富賈，他們太清楚雒陽房產的重要性了。」
嘶—！
荀或恍然大悟，倒抽一口涼氣。
不听不知道，一听嚇一跳！
他簡直不敢相信，宛城因為有了皇帝，成為了臨時的帝都，會發生如此翻天覆地的變化，甚至某些事情，已經顛覆了荀或的認知。
「照你這麼說」
荀或捏著頜下一縷山羊胡，輕聲道︰「雒陽皇城的房子，還真是一次不錯的賺錢機會，而且不需要操太多心。」
「嘿嘿。」
魯肅嘿嘿一聲，饒有興致地道︰「那必須是當然的！咱們可是同僚，而且平素里，你對在下也多有關照，這點事情自然要知會你一聲。」
「不過」
話鋒一轉，魯肅低聲叮囑道︰「此事乃是機密，切記不可為外人知曉，否則你能不能買得到這樣的房產，還另當別論呢。」
荀或長出了口氣︰「我其實不是為了賺錢，只是不想讓族人總是租房子住，子敬你應該明白我的，我對錢不感興趣。」
「對對對。」
魯肅飛快點頭︰「你荀文若對錢不感興趣，我清楚。」
荀或頓時有種怪異的感覺，皺了皺眉︰「唉，隨你怎麼說吧，反正我就是這樣，最近先準備籌錢，然後等你的消息。」
「且慢。」
正當荀或準備起身離開時，魯肅擺手打斷︰「子敬，你還有何事嗎？」
魯肅輕聲道︰「溫馨提示，多準備一點錢，陛下深知雒陽房產的價值，因此即便是首期，恐怕也不會太便宜。」
荀或太了解皇帝的脾性了，如今既然提出了預售制度，那麼想來皇帝陛下是不準備出一分錢，也要把皇宮修建起來了，這價格自然不會便宜。
畢竟，修建皇宮的成本，一定會平攤到售賣的居民區，或者是商業區中，甚至朝廷的各方官署，也會平攤在他們身上。
「放心吧。」
荀或綻出一抹澹笑︰「我有心理準備。」
魯肅頷首點頭︰「不愧是文若。」
*****
益州，蜀郡。
州牧府。
廊道中，劉焉負手而立，遙望著外面的綿綿細雨，輕聲道︰「袁紹居然這麼快就被滅了，我還以為他能多堅持一會兒，看來天下終歸是劉辨的了。」
「怎麼？」
身旁盧玥嫣然澹笑道︰「莫非君郎曾經以為，這天下要改朝換代了？」
劉焉吐口氣，瞥了眼盧玥︰「說真的，當時的確有這種想法，劉宏那個傻子根本不配當皇帝，是他讓大漢天下變得越來越羸弱。」
「我還記得當年，劉辨還是一個行為輕挑的皇子，別說大臣們不待見他了，就算是他的父親，皇帝劉宏，都不待見他。」
「當然！」
劉焉輕聲道︰「那個時候，我也不待見他，感覺如果他當上了皇帝，肯定還不如劉宏，這樣的天下遲早要崩塌。」
「也正是因為如此，我才請願來到益州，準備好生經營十年，以待時變，最終效彷高祖，北上關中，然後問鼎天下。」
「可誰能想到，劉辨經過了政變，以及董卓之事後，整個人發生了翻天覆地的變化，居然可以在這麼短的時間內，橫掃天下。」
「佩服啊！」
「佩服！」
劉焉發自肺腑地感慨。
他這一輩子很少服氣別人，但對于劉辨，他是心服口服︰「雖然我做不成皇帝，但不管怎樣，這天下依舊是我漢家天下。」
「而且咱們目前也很不錯，與南陽和諧共存，互不干涉，只要我沒有反叛之心，就可以在這天府之國，安享萬年。」
盧玥肯定是希望劉焉可以長久在益州的，畢竟他的五斗米教，是有益州牧劉焉的庇佑，才能長久的發展壯大下去。
不過
南陽發展的越順，盧玥便是心憂︰「君郎，你當真以為，南陽皇帝陛下會恪守你們之間的約定嗎？若是他哪天起了歹心，恐怕」
話音未落，便被劉焉打斷︰「玥兒，你莫非是發現了什麼嗎？否則，為何會忽然說出這種話來？南陽皇帝陛下，可素來是最信守承諾的。」
「沒有。」
盧玥搖了搖頭，峨眉淺蹙︰「不過，素來雄主是不會被這些東西所干擾的，恐怕即便南陽皇帝陛下有心恪守，不願違背諾言，他麾下的大臣，恐怕也會盯著益州。」
「君郎。」
盧玥憂心忡忡，輕聲道︰「咱們不得不防啊！」
劉焉自然清楚盧玥的憂心，實際上，連他自己心理都在不停地打鼓。
按照道理，這個時候的劉辨早該起大軍對益州下手了，而且應該是水陸並進，一條從北進攻，一條從南進攻，這樣最是保險。
可是
南陽的海軍、水軍自從拿下了長江，也沒有絲毫往秭歸行進的表現，仿佛全然沒有進攻益州的想法。
甚至，本該從關中進軍漢中的兵馬，也沒有絲毫的動靜，這兩者結合起來，很難不讓劉焉相信，南陽沒有吞並自己的意思。
他是在等嗎？
劉焉此前懷疑過這樣的想法，但很快，便被劉焉否定了。
畢竟，憑南陽漢庭的實力，即便開闢第二戰場，也全然沒有半點壓力。
南陽漢庭如果當真要進攻益州，完全沒有等的必要，他可以直接派兵，以伏火雷霆開道，直接碾壓過去。
雖然，蜀道比較南行，但是走長江水路的話，也能很快抵達蜀郡，自家的水軍甚至不如荊襄，又豈能是南陽的對手。
也正是因為經過了深思熟慮，劉焉才確定一定以及肯定，南陽漢庭沒有進軍益州的想法，自己可以在這里安度晚年。
劉焉長出口氣，雙目炯炯地凝視著盧玥，輕聲道︰「玥兒，你說咱們應該堤防南陽漢庭，可你倒是說說，咱們應該如何堤防？」
「伏火雷霆可以開山裂石，南陽水軍甚至可以乘風破浪，渡江如履平地，咱們益州軍如何是這樣軍隊的對手？」
「南陽漢庭如果想要消滅咱們，防守也沒有用，還不如不防，咱們擅動的話，反倒是給了南陽漢庭出兵的借口。」
「不是嗎？」
「這」
盧玥不得不承認，劉焉分析得非常有道理︰「既如此，咱們便照舊吧，听說南陽皇帝陛下非常喜歡金絲靈猴，最近也開始采購了，咱們給予一些幫助。」
劉焉澹然一笑，唇角微揚︰「放心吧，早已經吩咐下去了，南陽漢庭派來采買的人，不能為難，一律放行。」